华尔街日报：中国房地产萧条加剧经济之痛

2022年，中国的住房市场销售下滑、价格下跌且失业广泛，从增长引擎沦为经济拖累。今年的前景也好不到哪去，这将加重中国政府力图使经济重新站稳脚跟的任务。

去年中国新建住宅销售额大跌28%，至相当于1.7万亿美元，创下五年新低。销售面积则降至近十年来最低水平，受到房企债务违约潮、预售楼盘施工延期以及新冠封控措施削弱消费者信心等因素的拖累。

2022年土地出让面积下降53%，低于1999年中国国家统计局开始发布该项数据时的水平。这意味着，未来的新建商品住宅供应将远低于房地产市场最近几年的繁荣期。

总之，这些数据毫无疑问地表明，中国巨大的房地产泡沫已经破裂，在该市场达到拐点之前，低迷可能还会持续一段时间。中国政府追踪的70个大中城市新建商品住宅均价也跌跌不休。

北京大学光华管理学院(Peking University’s Guanghua School of Management)金融学教授迈克尔·佩蒂斯(Michael Pettis)表示：“房地产行业的去杠杆之路注定是漫长而痛苦的。他还说：“我们还有很长的路要走。”

长期以来，中国政府一直认为房地产开发商过度借贷，过去10年来曾多次试图降低其借贷水平，并打压国内房地产市场的投机活动。佩蒂斯称，每次他们试图减缓该行业，最终都会退缩，因为给经济带来了太大的痛苦。

根据哈佛大学(Harvard University)经济学家Kenneth Rogoff和国际货币基金组织(International Monetary Fund，简称IMF)经济学家Yuanchen Yang一篇研究论文中的估计，近年来，房地产和建筑、物业服务等相关行业对中国国内生产总值的贡献约为四分之一。这一估算被广泛引用。

大约两个月前，在中国股市和债市跌至新低后，中国政府推出了一系列措施，以重振境况不佳的房地产市场，被认为是对房地产行业去杠杆行动的一种回调。随后国有银行向幸存下来的私营开发商提供了大量资金，使它们能够支付到期的债务，并保持运营。

中国副总理、Xi的最高经济顾问刘鹤本周早些时候在达沃斯世界经济论坛(World Economic Forum)上表示：“房地产在中国是重要的支柱产业。” 他说，从2021年下半年开始，中国经历了房地产价格和房屋销售的大幅下滑，许多开发商出现了流动性问题。

刘鹤还表示，房地产领域风险如果处置不当，很容易引发系统性风险，所以果断出手进行了干预。中国周二公布2022年GDP仅增长3%，刘鹤称，随着中国重新对外开放，预计今年中国经济将恢复较快增长。

虽然再出现一波开发商违约的风险已经化解，但据一些因楼市低迷而失业的前员工称，损害已经造成。

35岁的Maojie Tu来自四川省省会成都，曾在一家大型民营开发商负责征地工作。他回忆道，2021年底，该公司无法拿出足够的保证金来购买一块土地，去年其美元债违约。

Tu称，他的工作从物色和收购土地，变成了处置资产以偿还债务人。他去年8月离开了这家公司，到一家基础设施公司工作。

在政府取消大部分新冠疫情限制措施后，中国新冠病例激增，居民们不得不进行自我隔离并储备药物。一名公共卫生官员警告称，最终可能将有多达90%的中国人口被感染。

32岁的房产中介Shaozheng Li自2014年以来一直在郑州从事房屋买卖工作。他说，他的许多同行有的去工厂打工，有的做起了网约车司机。Li在2019年成立了一家公司，据他表示，楼市行情火爆时，该公司一个月能卖出30套房，但最近，一个月卖一套房都费劲。去年9月，Li卖掉了他的汽车，售价不到2018年买车价格的一半。他称自己已经入不敷出，如果不卖车就活不下去了。

Li表示，他并不想转行，然后在其他行业重新起步，因为他有一个年幼的女儿要养。他现在既卖新房也卖二手房，并提供房贷咨询服务。

中国出台的房地产行业支持措施旨在促使潜在购房者对存活下来的开发商的财务实力恢复信心，这一点对于房屋销售的再次回升是必要的。

经济学家和分析师预测，2023年的最好情况是新房销售会有小幅反弹，最坏的情况则是以减慢的速度恶化。在新冠疫情之前，中国房地产市场的快速扩张带动了中国的经济增长，而经济学家和分析师认为目前房地产行业不会再出现过度扩张的情况。

他们预计国有房地产开发商将扩大在中国新房销售中所占份额，并最终取代民营开发商成为房地产市场上的主力军。摩根大通(J.P. Morgan)的中国房地产股票研究主管Karl Chan说，对于民营开发商来说，他们的首要任务将是去杠杆和管理好现金流。

行业数据提供商克而瑞(China Real Estate Information Corp.)研究中心副总经理林波指出，即使是实力最强的民营开发商也不得不竭尽全力，以保持现金流的稳定。