黄奇帆：房地产最新解读，什么时机托底？（附：视频）

中国的房价其实最近两年还没有开展大跌，走的是有行无市，从 2021 年 22 年，就去年前年房价交易量开始减了，本来比如 2020 年交易量 18 亿平方，到了 21 年就降到了 15 多亿，去年已经降到了 14 亿，今年数据没出来，估计会降到 13 亿，那么这个交易量降到 12 亿会售出，会平衡，就不会降到5亿、6亿、7亿、8亿的，降到 12 亿就平衡。

接上一篇内容：黄奇帆访谈——房地产终极解读（附：视频）

9年前黄奇帆预言：没有严刑峻法护航，搞注册制股市，最后崩塌

为什么会得出这样的结论呢？

因为整个中国的房产建成的在使用中的房现在有 500 多亿，理论上 50 年。这就也就是说每年只就 1/ 50，2%， 500 亿的 2% 就 10 亿平方，然后再加上总有结构性的需求调整，有个2亿，所以 12 亿的需求是会坚实的，底部会守住的。所以在这个角度从 18 亿过顺了跌到个现在，今年预计就变成 13 亿或者更低，那么到了明年到了 12 亿少数，就是吧？所以这个从建筑量、投资量的角度，市场平衡点估计在 12 亿，不要担心到 10 亿，5亿这个不会，就基本上已经到底部了。

那么技能交易量这么低，为什么价格不低呢？因为房产商也不想跌价，地方政府也不想跌价，银行也不愿意自己抵押路跌价，那老百姓买了房子的也不想跌价。

如果我买的房子是 10 万平方，结果现在同样这个地段房子变成8万、7万，那老百姓去年、前年买的就会炒起来，那么在这个角度大家都不想跌，它没有交易，有行无私，价格跌在那里，所以前两年其实没有出现大规模的什么跌价！

那么跌价是谁打破的呢？

就是法开房，因为当大量的交易性停顿，房产商资金还不了，那么老百姓也会起诉他，他的债权人也会起诉他，银行也会起诉他，起诉以后就变成法律纠纷。 法拍无非就是把房产商已经有的土地和房产买，那么法卖房实际上这条 2020 年的时候全国只有 20 万套一年， 21 年的时候就到了 50 万套， 2020 年已经超过了 150 万套，今年数据还没出来，我相信有可能到 400 万套，你想这 400 万套马太狼，它一套平均 100 平方就是4亿方，已经等于全社会一年实际交易量的30%。 法卖房只要超过20%，拍卖的房价就成了一个区域的房价。如果只有法拍房的量只是全城市交易的 1% 5%，那法拍房是法拍房。

市场房还是市场房？但它超过 20 以后，它的价格，法拍房总是打八折、打七折、打六折，它要以卖掉为主，所以它价格是螺旋形的往下垫。所以这件事关键看法拍房的数量，法拍房数量多了，这个地区房价一定跌，这是第二个概念，在这个概念下，今年深圳绝不得出现一些楼盘跌了30%，上海也有局部的楼盘跌30。但是你不能说上海整体房价，第三层只是部分房价，但是到了明年如果把排行多了，出现了整个城市的房价跌了 30% 的时候，叫城市的均价跌了 30 的时候，我认为地方政府就该出手。

应该出手，是什么意思呢？

如果到了 30% 的毒出现，这时候要不法拍，一法拍就可能跌 4050 腰斩，就你刚才说的腰斩，这个时候不是一个楼盘，而是整体上都打对折，这个时候政府应该出手在打七折、打六五折的时候，比如说拿出5万亿就拿住房子收了，各个城市打六五折的房子收了它这个房价相当于一到了 2 年、 15 年了，那么这个时候你把它收了呢？

这不够亏的，放到 5 年、 10 年收回来，就是做公住房，就是做五房改房。 采访廉租，本来一个国家政府就该对居民至少保障 30% 的公租房或者保障房，或者叫廉租房，那么你就想香港 780 万人还是 480 万住在政党的保障房里。只是它的保障方太可能只保障了人均 4 立方，我们说保障方至少保个 15 平方米，他们保障的太低。但不管怎么说，香港四五百万人住在保障新加坡是 70% 都在保障房，我们现在 5% 都在跑账房里，商品房彻头彻尾覆盖到位，变成大家都买商品房，正好趁这个机会把库存商品房打了七 8 折的商品，打了六 7 折的商品房买过来，你看你买过来，房产商收到了这笔钱，他也不能直接发财逃离，他一定是还银行，还他的上游的施工欠款，还人家供应他货款的各种建筑材料的。在这个意义上，你如果5万亿进去，他再去还5万亿，再还 3 个5万亿，就 15 万亿的债务互相消掉了。

所以这个时候政府要救市了，绝对相信明年的适当的时候刚出现了，真的出现了一个城市的比较大规模，打了七折六折，政府肯定应该就是这个，就是不存在道德问题，政府拿到的房子就是作为保障房，可能这一场事情过日以后，中国的政府城市保障房就超过 20% 了，那不是好事吗？

你也不用再去造房子来增加房屋供接，正好把过剩的房屋平安掉了。 另外房产商也会平衡这些债务，然后整个社会的债也在这个过程中，是吧？

这个是在明年的什么时候一定会出现？那么这个时间只要这么一刹车刹住，还有的时候会好出门，也就是你说的老百姓的按揭贷款的首付一般是百分之二三十，可能已经还原若干点，现在是大体上首付，而且现在实打实支付可能有 30%- 40%，所以低 30% 浪费钱，还没出现整体的负资产，如果跌到四十五十争辩负资产社会有问题。 第二，银行现在如果跌到 34 岁以后，银行的坏账就不是百分之二十三了，百分之十 15 了，那跌得了的也是个金融的黑天鹅，所以这个时候一摊就是措施出来，一举几的。

总的来说这个是理性的问题，一定会发生，所以我并没有只跟大家说现在准备好了什么用，现在就作为除了谈一个观点，一定会经济规律和因此。