华尔街日报:待售住宅严重过剩,中国中小城市消化难

中国房地产市场经历两年的低迷后似乎已企稳。但有一个问题仍在阻碍这个市场的复苏:待售住宅严重供应过剩。

数据提供商万得(Wind)的数据显示,2月份中国住宅竣工未售面积为35亿平方英尺(约合3.25亿平方米)。根据一些估算,这相当于约400万套住宅。这也是中国自2017年以来最严重的供应过剩,当时中国正在进行“棚户区改造”项目 ,该项目旨在通过拆除破旧建筑来促进对新建住宅的需求。

房地产咨询机构克而瑞(China Real Estate Information Corp.)的计算结果显示,2022年所有新建住宅中约有三分之一未售出,是2015年以来的最高比例。

经济学家表示,在人口为几百万或更少的小城市,这个问题最为严重。经济学家Kenneth Rogoff和杨元辰去年发表的一篇论文称,经过长期的建设热潮,中国640多个三线城市现在拥有中国住宅库存总量的近80%。与人口和就业市场增长较快的北京和上海等大城市相比,这些城市的需求较弱。

华尔街日报:待售住宅严重过剩,中国中小城市消化难

据克而瑞(China Real Estate Information Corp.)估计,知名三线城市北海需要近六年时间才能消化库存的待售住宅,而上海需要七个月,北京需要近两年。

克而瑞表示,在该机构监测的50个城市中,平均需要20个月才能消化过剩的住宅供应。根据美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)的数据,美国目前有2.9个月的成屋供应量,而美国政府的数据显示,预售屋供应量为8.2个月。

2月份,北京、上海、深圳和广州这些一线城市的新建住宅价格同比上涨1.7%。根据中国统计局的数据,三线城市的房价下降了3.3%,不过下降的速度较前几个月有所放缓。

总体而言,70个大中城市的新建住宅价格较上月上涨0.3%,此前自2021年8月以来一直环比下降。

如果中国不能稳定三、四线城市的住宅价格,可能会打击中国许多地区的居民信心和消费意愿,从而限制中国今年整体经济复苏的程度。据估计,中国三分之二的城镇人口居住在三、四线城市。

从长远来看,消化市场过剩住宅的需要可能意味着新房建设将长期低迷,这将使中国失去其中一个最大的增长动力和就业来源。对于负债累累的中国地方政府来说,新房建设也是至关重要的,这些地方政府依赖向开发商出售土地的收入来平衡预算。

华尔街日报:待售住宅严重过剩,中国中小城市消化难
据克而瑞估计,北海需要近六年时间才能消化库存的待售住宅。
图片来源:HU YAN/IMAGINE CHINA/REUTERS


Rogoff和杨元辰在去年9月的论文中总结道,从现在到2035年,三线城市的房地产建设需求需要缩减约30%,才能避免进一步的供应过剩。

在疫情暴发前,三线城市吸引了一些购房者,因为这里的房价通常比中国大城市低得多。投机者从中国各地蜂拥而至,一些人抢购了多套住房,然后空置,希望获得投资收益。开发商加大了建设力度,以满足预期需求。

但中国政府打击投机的行动,再加上小城市不利的人口结构和其他问题,导致这些城市现在的吸引力下降。

在中国西南部广西省的沿海城市北海,这里以海滩和温暖的气候著称,据当地房产中介称,新冠疫情期间游客减少,导致楼盘销售低迷。

北海市拥有190万人口,被称为“中国的迈阿密”,当地一家房产中介公司的一名销售人员表示,北海的房屋均价已经从2019年的每平方米人民币8000-9000元左右降到2022年底的每平方米4000-5000元左右。

广州等主要城市的新建住宅价格比三线城市表现坚挺。

中国在去年年底取消了动态清零抗疫政策,受此提振,今年1月份农历新年期间,北海迎来了大量游客的回归。但这位销售人员称,当地房价并没有恢复到疫情前的水平,因为炒房的人减少。

一位在北海拥有两处房产的当地居民表示,她并不指望房价会有多大的反弹,尽管她认为人们仍然愿意到北海来生活。

她说,像北海这样的城市已经出现了住房过剩的情况。

其它一些三线城市的房主则持悲观态度。在东北部城市秦皇岛拥有两套住宅的Chen Yong称,根据他在晚上看到的亮灯的住宅数量,以及在网上聊天群中发言的业主人数估算,他所在小区大约有40%的住宅是空置的。

在一家国有石油公司工作的Chen表示,有太多的住宅空置,根本看不出房价有什么理由进一步飙升。

在中国许多地方下调房贷利率并提供其它补贴以吸引首次购房者后,一些大城市的需求迅速回升。根据链家研究院(Lianjia Research Institute)的数据,在上海,2月份二手房成交量升至七个月以来的最高水平。

澳新银行(ANZ Group)经济学家在一份研究报告中表示,中国的房地产行业正触底反弹,在2022年拖累中国经济后,房地产业的逐步复苏将在2023年对中国GDP增长贡献多达0.5个百分点。该行预计今年中国GDP将增长5.4%。

尽管如此,澳新银行表示,即使房地产复苏持续,年度销售仍可能只达到疫情前水平的90%。

许多预测者认为,除非政府采取更多措施刺激需求,否则一些城市的住房过剩现象将持续存在,尽管刺激措施可能导致更多的投机行为,而政府并不愿意鼓励这种行为。

据高盛,2010年至2020年间,中国城镇住宅需求为平均每年1,800万套。高盛的估计显示,随着中国人口的老龄化和对置换房产的需求减弱,到2050年,这一数字将下降到每年600万套。2022年,中国城镇人口增速创42年来最慢水平。

“我们确实认为高峰期已经过去了,”高盛集团首席中国经济学家Hui Shan说,并且表示她预计未来几十年对新房的年度需求将稳步下降。

澳新银行集团的高级经济学家王蕊(Betty Wang)说,如果开发商继续减少推出新项目,并优先销售现有住房,市场可能会逐渐吸收一些过剩的库存。然而,随着市场的复苏,增建的诱惑力可能会很强。

北京方面还可以通过拆除更多的旧楼,鼓励翻新现有楼宇而不是建造新楼,来减少过剩的供应。瑞士信贷(Credit Suisse)亚洲经济主管王一(David Wang)说,这在中国市场上并不奇怪,因为中国住宅的平均预期寿命只有35年左右,比美国短得多。

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