华尔街日报：押注中国房市转机，为时尚早

尽管政府出台了一系列稳定房地产市场的政策，而且今天房地产开发商股票大幅飙升，但中国陷入困境的房地产市场依然摇摇欲坠。中国政府要想扭转市场和稳定经济，仍需采取更有力的措施。

周三公布的数据显示，上个月中国住宅销售继续萎缩。2023 年前 10 个月的住宅销售同比下降 3.7%，而前 9 个月的降幅为 3.2%。房地产投资也依然低迷： 同期下降了 9.3%。

这种持续且不断加深的疲软态势表明，今年夏天地方政府采取的看似激进的措施–如降低二次购房者的抵押贷款利率–并不足以稳定市场。首先，高抵押贷款利率或购房限制并不是潜在购房者远离市场的真正原因。相反，由于恒大等大型房地产开发商的倒闭，以及碧桂园等其他开发商在交付预售公寓方面的挣扎，他们对房地产市场本身以及住房作为一种资产类别的安全性失去了信心。

这导致了恶性循环，房地产开发商预售收入不足，进一步陷入财务困境。

信心问题也延伸到了开发商的银行家身上。中国央行去年年底设立了 2,000 亿元人民币（相当于 280 亿美元）的贷款机制，为愿意支持开发商交付未竣工公寓的银行提供无息贷款。但根据研究公司 Gavekal 的数据，到目前为止，仅使用了 56 亿元人民币。

由于房地产开发商的所有主要出资方–家庭、银行和债券投资者–都拒绝合作，真正能巧妙重振市场的资金来源只剩下一个：政府。

这就是为什么今天地产股大涨–碧桂园大涨 7%，龙湖大涨 6%–因为彭博社发表了一篇未经证实的报道，称CZ正准备更直接地施展自己的力量。彭博社称，中国央行可能为中国的保障性住房项目和城中村改造提供 1 万亿元人民币的资金，这些资金通过政策性银行进行调控，并下达到家庭。

投资者之所以感到兴奋，是因为这与之前的一项政策有着明显的相似之处，而这项政策正是扭转中国上一次在2015年和2016年出现的房地产大滑坡的关键：通过政策性银行提供数万亿资金的 “棚户区改造 “计划。这些现金最终被地方政府用来补贴那些 “棚户区 “被推倒的家庭，让他们直接从开发商那里购买公寓作为替代。

该计划与改进的资本管制和充裕的抵押融资一起，对上一次扭转市场起到了至关重要的作用。同时，它也是对家庭和开发商的一次重大打击，并对后者的过度建设和过度冒险行为给予了奖励：这大概也是中国政府此次不愿推出类似计划的原因之一。

不过，这次的计划与以往有很大不同，也存在巨大的不确定性。目前还不清楚，如果这一计划真的实现，是否会像 2015 年那样直接帮助开发商清理库存。除非地方政府被允许以某种方式将拥有预售但未交付公寓的家庭归入 “经济适用房 “或 “城中村改造 “的名下，否则这对解决市场的首要问题–未完工住房项目的交付–可能不会有太大帮助。

在过去，这种地方政策实验或违反规则的行为往往被容忍。但在x-i领导下，无休止的腐败调查和权力重新下放带来的另一个弊端可能是，地方官员伸长脖子的意愿降低了。

最终，政府可能需要为开发商提供直接资金，以完成预售但未交付的房产。野村估计，这将需要约 2.7 万亿元人民币–无论如何都比彭博社报道中的 1 万亿元多出近两个数量级。

为了给房地产市场降温，CZ需要直接解决家庭对住房作为可靠财富储备的信心急剧下降的问题，或者允许地方政府采取同样的措施。