彭博：香港的写字楼从未如此空旷

香港的写字楼是世界上最昂贵的商业地产之一，但空置率从未如此之高。

亿万富翁李嘉诚在长江实业中心的豪宅空置率约为 25%，而他在街对面正在进行的最新项目，可欣赏维多利亚港一览无余的美景，已签约一名租户。同为大亨李兆基的弧形玻璃附近在建的恒基兆业大厦仅租出30%。租金和销售价格暴跌。

随着越来越多的人在家工作，从纽约到悉尼的商业地产都在苦苦挣扎，而香港则面临着一系列独特的挑战，这些挑战可能会导致这个曾经被全球投资者和本地大亨们觊觎的市场长期低迷。

随着交易放缓和中国加强对金融中心的控制，西方银行一直在削减空间。预计将填补空缺的中国公司并没有像预期的那样吞噬其自身经济困境中的空间。一连串的新建筑将增加供应过剩。

“市场充满挑战，”彭博援引CBRE Group的分析称，“价格下跌可能会放缓，但反弹很难。”

在经历了多年的流行病封闭和人口外流后，这座城市终于站稳了脚跟，零售额正在回升，餐馆客满，赌客再次涌入跑马地赛马场，但写字楼的萧条却显得尤为突出。

目前，空置的办公空间达到创纪录的 1300 万平方英尺。高力国际集团公司的数据显示，4 月份整体甲级写字楼空置率接近 15%。这是 2019 年的三倍多，超过了曼哈顿12.5%的空置率，及竞争对手亚洲中心新加坡4.6%的水平。 

与纽约或伦敦不同，香港的房东不能指出在家工作的趋势来解释大部分下降。鉴于这座城市高效的地铁系统和狭小的公寓，香港人不太愿意在家里打开笔记本电脑。这座城市已恢复工作，3 月地铁客流量超过 2019 年水平，而纽约仍为大流行前数字的 65%。

相反，香港的房东开始失去他们最好的客户。随着中美关系日益紧张，中国商业环境恶化，华尔街银行正在缩减扩张计划。许多专注于中国的银行家所在的香港正在为此付出代价，因为金融业占据了近 30% 的办公空间。

据彭博社报道，摩根士丹利在去年裁员约 50 人后，正考虑裁减 7%的亚太投资银行员工。摩根大通已经解雇了亚洲约 30 名投资银行家，其中包括香港的投资银行家。德意志银行、渣打银行和法国巴黎银行等公司要么放弃了办公空间，要么搬离了核心业务以削减成本。联邦快递公司正在将其亚太区总部迁至新加坡。

随着全球银行撤资，即使取消了边境限制，中国公司也没有足够快地填补空白。世邦魏理仕的数据显示，虽然字节跳动和中石油等内地公司正在租用新租赁空间，但它们在第一季度仅占新租约的 11%，而 2017 年至 2019 年的平均这一比例为 15%。在此期间，它们也仅占商业地产购买量的 8%，低于大流行前的 19%。

与此同时，长江实业集团有限公司和恒基兆业地产有限公司等开发商不断建造更多的摩天大楼。世邦魏理仕估计，未来三年将有至少 700 万平方英尺的甲级写字楼上市。Covid 之前的年吸纳率仅为 180 万平方英尺，因此需要数年时间才能填满新空间。

“随着全球公司扩张放缓，中国内地公司仍在慢慢决定是否来香港，吸纳率肯定会打折扣，”分析称。

办公室的低迷正在抑制交易和租金。根据 MSCI Real Assets 的数据，第一季度写字楼交易数量几乎是五年平均水平的一半，降幅大于美国。 

与此同时，高档写字楼的价格在 3 月份较 2018 年的峰值下降了 26%，租金较四年前下降了 29%。对于世界上入住成本仍然最高的市场中的租户来说，这虽然是个好消息，但对房东来说却是一个打击，他们中的许多人支付了高价来建设现在即将投产的项目。

作为时代的标志，现为Schroders Plc所有的总部位于香港的私募股权公司 Pamfleet在 2 月份以 3.5 亿港元（4500 万美元）的价格出售了九龙的一座商业建筑，与 2015 年支付的价格差不多，并且比 6 亿港元的要价大幅折扣。世邦魏理仕估计，到 2023 年，整体办公楼的价值将下降 5% 至 10%。

经济低迷时期的最大输家是中国恒大集团和祥祺集团等中国开发商，这些开发商几年前还在豪宅上挥金如土。由于内地的房地产危机丝毫没有缓和的迹象，这些开发商可以通过再融资或出售物业来满足资金需求。

彭博分析师在一份报告中写道，“香港写字楼价格的大幅下跌和超高的空置率可能会促使更多中国开发商通过不良资产出售来亏本处置他们的房产。” 他们表示，写字楼价格在自 2018 年以来下跌逾三分之一后，今年可能会进一步下跌。

疲软的商业市场正在对房地产股和投资信托基金造成影响。长江实业和恒基地产等开发商的股价今年下跌超过 8%，是香港主要股市指数跌幅的两倍。

新鸿基地产有限公司的李氏家族和郭氏家族等大亨凭借充裕的现金和来自住宅物业和购物中心的其他收入来源，应该能够度过经济低迷期。UBS Group AG 的分析师 Mark Leung 表示，办公室房地产占这些公司利润的不到 10%。

Cushman & Wakefield Plc 执行董事 Rosanna Tang 表示：“对于那些现金充裕或本地大公司来说，他们现在没有在市场上以大幅折扣出售资产的压力。”

一家不愿透露姓名的外国私募股权公司的高管表示，即使价格下跌，鉴于前景黯淡且收益率低，全球投资者也没有什么理由进入该市场。这位人士补充说，随着许多外籍人士离开，香港面貌的变化很难重新引起人们的兴趣。

Knight Frank LLP 全球资本市场主管尼尔·布鲁克斯 (Neil Brookes) 表示，由于地缘政治局势紧张，“香港不会有很多西方机构投资者”。 

（编译自BBG）