彭博：中国房地产危机，如何影响亿万家庭的？

今年 8 月，就在碧桂园控股有限公司遭遇全面资金危机的消息传出后不久，38 岁的怀兰蹑手蹑脚地走进了山东的建筑工地，她的新家本应该已经全部完工。她躲在铁丝网下，爬上 18 层楼梯，来到附近的一个屋顶，看到的景象让她的心怦怦直跳。闲置的起重机。水泥板点缀着齐脚踝高的草地。一个泥坑。

当公务员汤姆-陈（Tom Chen）得知这家前中国最大的开发商正在停止他位于浙江的公寓楼的施工时，他只有一个念头：”我是不是要无家可归了？

受苦受难的远不止他们。当广东建筑工人傅先生在停薪两个月后终于举行罢工时，碧桂园已经解雇了约 7 万名员工。”他说：”我不在乎他们是否陷入危机。”我要我赚的血汗钱”。

据熟悉内情的人士称，在千里之外，杨氏创始家族曾飞往北京，希望与监管机构会面，安排由国家支持的公司注资。他们失望而归。

购房者、工人、开发商和政府在这场表面上的经济奇迹中各司其职。二十多年来，房地产一直是中国无与伦比的经济成功故事背后的增长引擎，在债务推动的扩张浪潮中，中国的房地产产值在2019年达到52万亿美元，占全国产值的四分之一。全球投资者蜂拥而至，向美元债券投入了超过 1800 亿美元。但在过去三年里，政府为控制债务缠身的房地产行业而采取的行动产生了严重后果。房地产业萎缩了约 10%，中国股市也抹去了科维德重启后大幅上涨的全部涨幅。

碧桂园是这一切的主角。

在巅峰时期，这家开发商雇用了 13 万名员工，为数以万计的家庭提供了住房，并积累了 2 400 亿美元的负债。现在，碧桂园尚未支付上周到期的一美元债券利息，这意味着违约几乎已是板上钉钉，重组的可能性越来越大。如此规模的公司一旦陷入困境，痛苦将是深远而广泛的。

“Natixis SA 首席亚太经济学家艾丽西亚-加西亚-埃雷罗（Alicia Garcia Herrero）说：”这样一家大型开发商的违约，再加上销售和价格的进一步恶化，清楚地表明任何事情都无法扭转房地产市场。

她补充说，碧桂园 “是中国房地产融资模式的受害者”。

数以亿计的人相信中国的房地产价格只会上涨，并相应地将他们的事业、家庭、希望、梦想和个人财务搭上了这一行业的顺风车。怀兰就是其中之一。出于安全考虑，她和其他接受采访的人一样，要求只用一个名字。

核心愿望 20 世纪 90 年代，怀兰在山东农村长大，住在父母搭建的土屋里。她记得家里漏雨，冬天手会冻伤。小时候，她只睡过一次砖房，那是家里为她哥哥和他妻子盖的房子。

“她说：”我只想要一个水泥做的家。

当时，买房正成为数百万中国家庭的核心愿望。政府结束了几十年来对私人销售的限制，为中国当代房地产市场奠定了基础。碧桂园是希望从中获利的新兴企业之一。

杨国强于 1992 年在广东省创办了碧桂园（英文名称为 Country Garden）。杨国强曾是当地一家国有建筑公司的养牛场场主和水泥砌筑工，他通过在楼盘内设立高级学校以及俱乐部、健身房和其他设施，提升了楼盘的价值。他成了广东当地的商界名人，其他开发商也纷纷效仿他的一些做法，比如成立服务管理公司，负责住房项目的维护。

1998 年，中国房地产市场全面商业化，三年后，中国加入了世界贸易组织。到 2005 年，中国的国内生产总值增长了一倍多。

建筑业蓬勃发展。

随着数百万人涌入大城市，地方政府通过向开发商出售更多土地获得收入。在全国各地，田野消失在崭新的高档住宅区之下，这些住宅区的名称包括棕榈泉、塞纳河和公园大道。

来自贫困的贵州省的傅志刚是数百万放弃乡村生活，到建筑工地和工厂寻找更好工作机会的工人之一。Tom Chen 一家开始建造自己的梦想家园，在浙江省花费约 200 万元（27.3 万美元）翻新了六栋相邻的五层楼房。

截至 2007 年的三年里，碧桂园的收入增长了五倍多，成为中国最赚钱的开发商。同年，碧桂园在香港首次公开募股，募集资金 148 亿港元（19 亿美元），25 岁的杨惠妍–杨国强的女儿和公司未来的主席–成为中国最富有的人。

即使金融危机席卷全球，中国的城市化步伐依然迅猛。碧桂园开始进一步向全国小城市扩张。到 2012 年，已婚并育有两个孩子的怀兰也准备好做出改变。她的丈夫独自到大城市找了一份收入更高的工作，夫妻俩设法买了一套 29 万元的房子，父母支付了 35% 的首付款。

她没有看到房地产地平线上的乌云。全球投资者也没有看到。中国房地产公司发行的债务正成为全球最热门的交易之一，银行家们能在一两个小时内完成数百万美元的交易，一些投资者每年能获得 50%的回报。

流动性恐慌

2015 年，中国经济增速放缓，建设重点转向老城镇改造，汤姆-陈（Tom Chen）家的房产也在拆迁之列。但当地政府提供了补偿：6 个碧桂园单元，将于 2023 年底竣工，并提供租金补贴，让陈汤姆一家渡过难关。他们接受了这笔交易。

即使是像陈先生这样的政府工作人员，也大多忽略了习近平主席所说的 “房子是用来住的，不是用来炒的 “这一微妙转变。

到 2020 年，中国经济对房地产行业的依赖程度将近 80%。但房价的上涨远远超出了许多年轻人的承受能力，这对习近平缩小长期存在的国民贫富差距的运动提出了挑战。人口老龄化和低出生率也意味着中国面临着供过于求的风险。

《红旗》（Red Flags）一书的作者乔治-马格努斯（George Magnus）说：”政府的政策鼓励了开发商、公司和家庭的行为，好像房地产行业只有上升空间： 为什么xi的中国岌岌可危》一书的作者乔治-马格努斯（George Magnus）说。

20年来，他们的资产负债表都是建立在价格和交易量不断上涨的基础上的，但这种情况最终必须结束。

2020 年末，银行已经开始收紧对开发商的融资，当时另一巨头中国恒大集团的流动性恐慌引发了更为激进的限制措施。中国旨在减少房地产债务的 “三条红线 “政策进一步扼杀了全国 10.5 万家开发商的资金来源。房屋销售在第二年开始放缓，而 Covid 的封锁则进一步增加了阻力。

与此同时，碧桂园仍然是家喻户晓的品牌。

一个真正的家

2021 年 5 月，开发商来到了怀兰的家乡山东省巨野县。代理商吹嘘说，他们的楼盘将是巨野最昂贵的楼盘，承诺给怀兰 “一个五星级的家”。他们在宣传册上展示了带落地窗的高层建筑和带屋顶花园的联排别墅的效果图。

“怀兰说：”法式窗户让我感觉很好。”我觉得这才是真正的家。她的两个女儿–当时分别是 7 岁和 3 岁–终于可以拥有单独的卧室了，这让她非常兴奋。

在她按计划购买公寓的那天，施工现场挂满了红灯笼，人山人海，甚至有人建议准买家不要把车开到那里。公寓很快售罄。

但在此背景下，流动性紧缩却在肆虐。当年 12 月，恒大与其他多家房地产公司一起违约。全球债券持有者是房地产融资的主要来源，他们被惊人的违约率吓坏了。最终，2000 亿美元的房地产债券市场几乎消失殆尽。

由于没有银行、投资者和买家，即使是顶级公司也开始陷入困境。

碧桂园就是其中之一。碧桂园多年来专注于小城市的战略适得其反–占公司收入三分之二以上的三四线城市比大城市更容易受到价格下滑的影响。

因此，该公司改变了战略，缩小了资产负债表。据熟知内情的人士称，区域经理被要求加大力度销售单位和处置资产，而未能达到现金目标的员工则被降职。其中一位知情人士说，该开发商还要求广东省政府帮助其将小城市的土地以折扣价出售给国家支持的实体。

2022 年 6 月，公司总裁莫斌敦促员工勇于创新，利用有限的资源增加现金。然而，市场持续低迷。很快，愤怒的购房者开始抵制碧桂园等开发商在 100 个城市经营的 320 多个未完工建设项目的按揭付款。

当年 10 月，中国房价创下七年来最大跌幅。当局在数周内出台了支持开发商流动性的 16 点计划，但为时已晚。

碧桂园创始人杨国强在 11 月向员工发表了长达一小时的演讲，向他们保证 “在黑暗的隧道尽头看到了一线希望”。然而，最糟糕的情况还在后面。

消极螺旋 今年 9 月，碧桂园的合同销售额与去年同期相比下降了 81%。今年前八个月，碧桂园的销售额下降速度已经是同行的两倍。

根据彭博亿万富豪指数，杨国强的个人财富自 2021 年以来一路下滑，跌幅达 86% 至 46 亿美元。

建筑工人傅先生难以接受碧桂园这样的巨头无法支付他的工资。他正在等待他所说的 1 万元欠薪，然后他打算返回贵州。

“他说：”我家乡的很多人宁愿留下来，也不愿意出来打工。”我只是不想再出来了。

类似傅家俊、怀兰和陈家俊的故事正在中国各地上演。在豆瓣网（中国版的 TikTok）上，建筑工人和业主呼吁当局对碧桂园停止项目和拖延付款采取行动。一些人在政府和碧桂园办公室外举行抗议活动，并说他们现在受到警方监视。

“剑桥大学贾奇商学院中国管理学信义教授、《毛泽东与市场》一书的合著者克里斯托弗-马奎斯说：”房地产企业家的目标是建立一个大到不能倒的帝国。”倒闭、违约将严重损害银行和个人的利益，并可能造成负面的经济螺旋”。

据当地媒体报道，杨氏家族表示愿意自掏腰包支持碧桂园，最近提供了3亿美元的零利率贷款。

全球债权人被蒙在鼓里，正试图自行解决。一些债权人正试图组建一个特设小组，以在可能的重组前加强他们的联盟–以 99 亿美元的未偿还美元债券计算，这将是中国有史以来最大的重组之一。

而在整个中国的房地产行业，痛苦仍在继续。即使房地产价格加速下滑，投资者继续避而远之，政府也没有表现出救助开发商的意愿。根据彭博社汇编的数据，截至 10 月下旬，中国开发商发行的未偿美元债务中，约有 1,000 亿美元（即一半以上）处于违约或重组状态，包括太平洋投资管理有限公司和富达国际有限公司在内的投资者为此焦头烂额。恒大是世界上负债最多的开发商，看起来越来越接近清算。

与此同时，公务员陈的租房补贴也快用完了，而他的新公寓还没有准备好。他说，由于土地出让枯竭，他所在的县也缺乏现金，一些学校甚至连支付教师工资都很困难。

怀兰今年早些时候失去了工作，每月的房贷成了她沉重的负担。她的丈夫从事工程工作，每天晚上要到 10 点半才能回家。她购买的碧桂园项目已经贬值了 25%，反正也没人买。

有时，她一天要去工地三次。”当我的女儿们问我她们什么时候可以搬到新公寓时，我不知道该说什么，”她说。

“如果再给我一次机会，我不会相信任何开发商，即使它像碧桂园这样大。