对于接下来的政府政策，John认为有两种可能性。第一种是以旧换新。参考郑州、南京模式，居民将二手房卖给地方政府，用资金来买更大面积的新房。优势有（1）鼓励居民加杠杆（2）同时消化了二手房/新房库存（3）地方政府获得保障房用于出租。第二种方法为：收购烂尾楼以保交楼，但这面临比较强的道德风险（收购哪些开发商的）。因此John认为第一种方法，政府购买二手房，实现的可能性更大。
关键纪要：
– John认为目前来看，“房住不炒”以及“稳房价”的框架仍在。Bloomberg报道的John upgrade中国地产是1月发出的报告，自当时upgrade以来，基本面/二手房/新房的表现都比预期要差。但4月30日政治局会议在9年来第一次提出“去库存”。此前很长一段时间国家更多关注supply side通过三大工程进行改造，但现在更多提到的是去库存和demand side的变化，John认为是一个非常积极的信号。
– 对于为什么是这个时间点，John认为是因为传统的政策工具基本都已经用过了，能进一步放开的城市不多了。此外万科作为行业龙头并通过了三条红线，也出现问题说明是行业层面的困境。
– 对于接下来的政府政策，John认为有两种可能性。第一种是以旧换新。参考郑州、南京模式，居民将二手房卖给地方政府，用资金来买更大面积的新房。优势有（1）鼓励居民加杠杆（2）同时消化了二手房/新房库存（3）地方政府获得保障房用于出租。第二种方法为：收购烂尾楼以保交楼，但这面临比较强的道德风险（收购哪些开发商的）。因此John认为第一种方法，政府购买二手房，实现的可能性更大。
– 量化来看，John测算全国去库存稳房价需要3.9万亿人民币以达到房子库存平衡，如果只考虑28个1-2线城市则需要2.8万亿人民币。
– 股票观点来看，John是外资大行中最乐观的分析师。他看好开发商>房产中介>物业管理。短期他最看好龙湖和越秀地产。长期他看好华润置地。
